일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 면제 조건-아파트 양도소득세 내기 싫어!
최근 집값이 급등하면서 매각보다는 증여나 상속을 통해 자녀에게 부동산 자체를 물려주는 사례가 늘고 있습니다.
기본적으로 부동산을 팔아 남긴 차익에 부과되는 세금을 양도소득세, 줄여 양도세라고 합니다.
이 양도세는 내가 가진 부동산을 대표하는 것으로서 아파트를 매입하여 실거주 또는 투자용으로 사용하고 다른 사람에게 팔면 매각금액과 매수금액의 차액에 일정 세율을 곱해서 부과되는 세금입니다.
어느 시점에서, 지금까지 어떻게 사용하고 있고, 지금 가지고 있는 다른 주택이 있는지 등을 계산해서 산출해야 하는 세금이기 때문에 상당히 복잡합니다. 여기에 실제 거주자와 불가피하게 2주택자가 된 사람들을 고려해 만들어진 법령이 해석되기 어려워 일단 매도하는 초보자들은 심각한 경제적 타격을 입을 수밖에 없습니다.
개인적으로 임대사업자의 거주주택 비과세 법령을 잘못 해석해 몇 천만원의 양도세를 물었던 기억이 있고, 특히 양도세를 냈으면 섭섭하지 않을 수 없습니다. ( ´ ; ω ; ｀ )
오늘은일시적으로부득이한가구가2주택이되는상황과이상황에서어떻게양도소득세를절세할수있는지에대해알아보도록하겠습니다.
양도소득세의 기본세율과 과세표준 현재를 기준으로 양도소득세의 기본세율표는 다음과 같습니다. 세율과 누진 공제를 이용하여 과표에 적으면 본인이 납부해야 할 세금을 조사할 수 있습니다.
많은 분들이 10억짜리 아파트를 15억에 팔면 5억이 이익인데 이걸 과표라고 생각하는 분들이 많아요. 알면서도선동하는데쓰이기도하고,정말무리하다보니까이렇게말하는분들도있네요.
과세표준은 취득가격으로부터 각종 경비와 초특공, 감면 대상 소득금액, 양도소득 기본공제등을 제외한 금액을 말합니다. 즉, 양도 차익보다 과세표준이 작아질 수 밖에 없다는 의미입니다.
만약 10억짜리 아파트를 15억에 팔아 5억의 차익을 남겼다고 가정합니다. 일차적으로 여기에서 설비비, 개량비, 자본적 지출, 취득세 납부 비용, 법무사 비용, 중개 수수료 등의 필요 경비를 공제합니다. 필요 경비가 5천만원가량 든다면 우선 4.5억의 차익으로 줄어들게 됩니다
여기에 장기보유특별공제를 적용하는데, 10년 거주 10년간 보유하고 있으면 총 80%의 공제율을 적용받아 4.5억 * 20% = 9천만원이 양도소득금액입니다. 여기서 이제 훨씬 줄어든 거 알죠?
“만약 이 집이 미분양 상태이거나 신축 주택이라면 조특법에 따라 일정 부분 감면받을 수 있지만 일반적이지는 않으므로 통과해 주십시오” 이후 양도소득기본공제 250만원을 공제하면 9천만원250만원=8,750만원이 양도소득세 과세표준이 됩니다.
저의 과세표준은 7500만원이고, 기본세율은 24% 누진공제 522만원을 적용해서 계산하면 양도소득세 =8,750만원x 24% -522만원=1,578만원이 내야하는 양도소득세가 되는 것입니다.
양도소득세의 중과, 이와 같이 양도소득세는 기본적으로 부동산을 보유한 기간과 매각한 가격, 그리고 양도 시점에서 보유한 다른 부동산의 개수에 따라서 결정됩니다.
아울러 부동산이 규제 지역에 위치해 있는지에 따라 해당 부동산에 실거주를 몇 년 했는지, 얼마나 보유하고 있는지를 따져 이에 따른 장기보유 특별공제라는 혜택을 적용할 수도 있습니다.부동산 양도소득세 장기보유특별공제 – 양도소득세 부동산 양도소득이란 주택이나 토지 등의 부동산을 소… blog.naver.com 그러나 주택을 2채 이상 보유한 사람에게는 양도세를 중과하여 부과하는데 그 중과세율이 만만치 않습니다. 가장 많이 볼 수 있는 거주주택 1주택에 살면서 추가주택을 구입해서 2주택자가 된 사람이 한 집을 팔려고 할 때입니다.
위에서 언급한 바와 같이 양도소득세는 매각 시점에서 제가 보유하고 있는 주택이 몇 채인가가 중요합니다. 따라서 2주택자가 집을 팔려고 하는 순간에는 2주택이기 때문에 최대 75%까지 양도소득세율이 적용될 수 있습니다.
다주택자 양도소득세 중과율표는 매우 복잡하지만 오늘 확인할 일시적 1가구 2주택자에게 필요한 부분만 덜어준다면 다음과 같습니다.
조정대상지역 : 1년 미만 70% o r 기본세율 + 20% 중 큰 것 : 2년 미만 60% or 기본세율 + 20% 중 큰 것
일반지역:1년미만70%:2년미만60%
만약 대표적인 조정 대상 지역인 서울에서 집을 샀고 보유 기간이 1년 미만이면서 과세표준이 9억원이라면 양도소득세 70%와 기본세율 42%에 20%를 더한 62% 중 큰 70%가 적용됩니다. 6억3천만원이 양도소득세라는 것입니다.
2년 미만이면 60%와 42% + 20% = 62% 중 큰 62%를 적용하여 5억5천800만원을 양도소득세로 지불하게 됩니다. 어처구니가 없습니다.
그런데 제가 만약에 이사를 가야 돼서 어쩔 수 없이 집을 두 채 샀을 경우라면 어떨까요? 서울강서구에살다가직장때문에서울잠실로이사하기위해서집을한채더사서강서구에있는집을파는상황에서도이런중과의적용을받아야하나요?
한시적으로 1가구 2주택 양도소득세 비과세 소득세법에서는 이러한 경우를 구제하기 위해 “일시적으로 1가구 2주택 양도소득세 비과세”를 적용합니다. 상식적으로 1가구가 1주택을 양도하는 경우는 볼 수 없어요. 왜냐하면 이사할 집을 구해놓고 예전 집을 파는 게 일반적이기 때문이죠.
그렇기 때문에 아파트를 사고 이사하는 사람에게는 필연적으로 2주택이 되는 시기가 존재합니다. 법에서는 2주택이 된 이유를 보고 이유가 타당하다면 신규 주택 취득 후 기존 주택을 팔 때 발생하는 양도소득세를 면제하도록 하고 있는데, 이 규정은 “일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건”이라고 할 수 있습니다.
양도소득세의 비과세를 받기 위해서는 다음 세 가지 일시적인 1가구 2주택 양도세 면제 요건을 갖추어야 합니다.
- 기존주택 2년 이상 보유 (조정대상 지역이면 2년 이상 거주) 기존주택 취득 후 1년 이후 신규주택 취득 후 1~3년 이내 기존주택 처분
- 강서구에 사는 A 씨를 다시 한 번 불러봅시다. A씨는 2015년에 강서구에 있는 아파트를 인수해 2019년에 잠실로 이사할 계획을 세웠습니다. 잠실아파트는 2019년에 인수하여 이사를 완료한 후 2020년에 강서구에 있는 아파트를 매각 처분했습니다.
- A씨는 양도세를 면제받았습니까? 그렇죠. 기존 주택을 2년 이상 보유하고 취득 후 1년 이후에 잠실주택을 취득하고 잠실주택 취득 후 1년 이내에 강서구에 있는 주택을 매각했기 때문입니다.
- 만약 새로 산 아파트가 위치한 곳이 조정대상지역이 아니라면 기존 주택을 3년 이내에 양도하면 됩니다. 이것은 새로운 주택으로 이사한 후에도 이전 주택을 3년간 보유할 수 있다는 것입니다. 아파트 값 상승기라면 3년간 보유했다가 천천히 팔아 수익을 극대화할 수 있다는 얘기입니다.
- 하지만 새로 산 아파트가 조정대상지역에 있고 기존 주택도 조정대상지역에 있다면 신규 아파트를 취득한 날짜를 살펴봐야 합니다. 신규 주택 취득일에 따라 처분 허용 기간이 다르기 때문에 잘 보고 매도할 필요가 있습니다.
- – 2018년 9월 13일 이전 : 3년 이내 종전주택 처분 – 2018년 9월 14일 이후 : 2년 이내 종전주택 처분 – 2019년 12월 17일 이후 : 1년 이내 종전주택 처분
사실 이제 이런 생각을 하실 필요는 없지만 2018년 9월 14일부터 3년이 지난 날이 바로 오늘이기 때문에 더 이상 2년짜리는 없습니다. 사실 모든 일시적인 2주택자의 기존주택은 1년 안에 매각되어야 한다는 것!
만약 기존 주택과 신규 주택 중 하나라도 조정 대상 지역에 없다면 신규 주택 취득 후 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 되오니 이 점도 참고하시기 바랍니다.
이 밖에도 상속에 의한 일시적인 1가구 2주택자가 될 수도 있고, 결혼에 의해 2주택자가 될 수도 있습니다. 각각에 대해서는 별도로 다루기로 합시다.
끝