부동산 중개 수수료와 부동산 컨설팅 수수료를 제대로 받는 방법

부동산 중개수수료와 부동산 컨설팅 수수료 (판례 : 제주지방법원)

부동산 중개와 업무를 차별화하고 별도 계약서를 작성하면 컨설팅 비용을 별도로 받을 수 있습니다. (춘천지법 : 2015. 12. 15 2015 고정243 : 불법중개) (제주지법 판결문 필독바랍니다) 대법원 2014. 07. 10 선고 2012다42154 판결 : 부동산중개정의

간단하게 의뢰인을 위해 어떤 활동을 했는지 확인하시면 됩니다. 거래 당사자를 연결해 거래조건을 절충하는 활동을 한다면 부동산 중개행위로 인정될 가능성이 높고, 부동산 이용, 개발, 활용방안 등 종합적인 자문활동이 주된 활동인 경우에는 컨설팅 행위로 인정될 가능성이 높은 것이다.

부동산 컨설팅 수수료에는 제한이 없는가?

부동산 컨설팅 보수는 중개 보수 규정이 적용되지 않는다

실무상 부동산 중개와는 별개의 개념으로 부동산 컨설팅을 허용하고 있으며 부동산 컨설팅에 대해서는 부동산 중개업 법령에서 정하는 보수 한도를 적용하지 않고 있다. 즉 부동산 컨설팅 행위에 대해서는 당사자 간 자유로운 합의로 보수를 정할 수 있다. 부동산 컨설팅 수수료에는 제한이 없는가?

부동산 컨설팅 보수도 사회 상규 한도를 벗어나지 못한다. 컨설팅 보수는 비록 부동산중개업법에서 정하는 보수한도 규정이 적용되지는 않지만 그렇다고 보수를 얼마든지 마음대로 받을 수 있는 것은 아니다.

설령 당사자 간에 합의하여 컨설팅 보수를 약정하여 실시하였다고 하더라도 컨설팅 행위의 내용, 노력의 정도, 기간 등을 종합하여 약정한 컨설팅 보수가 과도한 경우에는 민법 제103조에서 정한 사회질서에 반하는 법률행위로 판단되어 적정한 보수를 초과하는 부분에 대해서는 지급할 의무가 없는 것이다. 적정 보수 수준은 향후 재판에서 결정할 수 있다.

중개대상물 설명에서 한발 더 나아가면 그것이 돈이 되는 컨설팅(제주지방법원: 2015가 단 5889용역비 1억 2500인정 판결) 공인중개사법에서 중개보수료 제한을 회피하기 위해 개업공인중개사와 법인인 중개업자는 별도의 컨설팅용역대금 등의 명목으로 대가를 수수하기로 약정을 하는 경우가 늘고 있습니다.

과연 이런 약정은 유효한가. 즉 중개보수료 외에 별도 컨설팅비도 받을 수 있을까? 문제가 되는 거죠.

공인중개사법의 중개보수료에 관한 규정은 부동산중개의 보수료 약정 중 소정의 한도액을 초과하는 부분에 대한 사법상 효력을 제한함으로써 국민생활의 편의를 증진하고자 하는데 그 목적이 있으므로 이른바 강행법규에 속하는 것으로 그 한도액을 초과하는 중개보수 약정 부분은 무효라고 보아야 한다. 라고 대법원은 판결했습니다.(대법원 2002.9.4 판결 2000다54406,54413 판결)

공인중개사법 제33조 제3호는 ‘사례. 증여 기타 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위’를 금지하고 있으며, 이를 위반한 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있으며(법 제38조제2항제9호), 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 되어 있습니다(법 제49조제1항제10호).

개업공인중개사가 아파트 분양권 매매를 중개하면서 중개보수료 산정에 관한 지방자치단체의 조례를 잘못 해석하여 법에서 허용하는 금액을 초과한 중개보수료를 수수한 경우가 법률 착오에 해당하지 않는다(대법원 2005. 5. 27 선고 2004도62판결)고 판결하여)

대법원은 공인중개사의 소정의 보수료를 초과해 사례금이나 수수료 명목으로 금품을 받은 경우 공인중개사법 위반이며, 개업공인중개사가 중개의뢰인으로부터 수수료 등의 명목으로 소정의 한도를 넘는 액면금액의 당좌수표를 교부받아 사후에 부도처리되거나 중개의뢰인에게 그대로 반환된 경우 공인중개사법 위반죄가 성립한다고 판결했습니다(대법원 2004.11.12 판결 2004도4136 판결).

부동산중개수수료와 부동산컨설팅수수료 (판례-제주지법)

대법원은 같은 공인중개사가 중개와 컨설팅을 병행할 경우 이를 중개행위로 보고 컨설팅 수수료를 인정하지 않는 파견을 한 것입니다.그러자 공인중개사가 별도의 회사를 설립해 컨설팅을 할 경우 과연 중개보수료와 컨설팅 수수료를 모두 받을 수 있느냐가 쟁점이 됐습니다.

최근 대법원은 공인중개사법상 중개보수 수수료 제한을 회피하기 위해 중개업자와 별도의 컨설팅 업체를 설립한 뒤 중개수수료와 별도로 컨설팅 용역 대금 등의 명목으로 대가를 수수하기로 약정했더라도 중개행위를 초과하는 다른 용역 제공이 없는 이상 컨설팅 용역계약은 공인중개사법을 위반해 무효라고 판결했다. (대법원 2016.6.23 선고 2016다206505 판결)

개업 공인중개사가 부동산 중 상당한 행위를 넘어선 부동산 컨설팅은 무엇일까.

부동산 입지 선정, 개발기획, 인허가, 법무, 회계, 세무, 금융, 설계, 시공 등 분야별 자문과 취득, 매매, 처분, 이용관리 등 부동산에 관한 다양한 문제에 관해 입지지역의 업종 종사자 수, 이들의 소득 향후 전망지역 가구, 인구수, 소득수준 등 다양한 통계자료시. 군구청 지역경제과 혹은 지역상공회의소에 가면 쉽게 습득자료, 이런 자료를 전문가가 의뢰인에게 자문 및 해결방안 등을 제공하는 것을 부동산 컨설팅으로 보면 됩니다.

자신만의 지역 컨설팅 정보를 가지고 중개업에 종사한다면 다른 중개사무에 비해 고수익을 창출할 수 있을 것입니다.

중개보수료 이외의 컨설팅 용역비를 받으려면 개업 공인중개사가 부동산 중개 수준을 넘어 다양한 전문가적 지식으로 자료를 문서화해 정보를 제공한다면 부동산 컨설팅으로 인정받기 어렵지 않을 것입니다. 법정 보수료 한도가 있고 이를 어기면 형사처분까지 받은 ‘부동산 중개’와 ‘법정 보수료 한도가 없어 수수료를 약정에 따라 받을 수 있는 ‘부동산 컨설팅’의 구분을 일률적으로 할 수는 없을 것입니다.

부동산 컨설팅 보수, 중개행위를 초과하는 용역 제공이 없는 경우 무효 법무법인 오카야마 대법원은 같은 공인중개사가 중개와 컨설팅을 병행하는 경우 이를 중개행위로 보고 컨설팅 수수료를 인정하지 않았다.

그러자 공인중개사가 별도의 회사를 설립해 컨설팅을 했을 경우 과연 중개수수료와 컨설팅 수수료를 모두 받을 수 있을지가 쟁점이 됐다.

최근 대법원은 공인중개사법상 중개수수료 제한을 회피하기 위해 중개업자와 별도의 컨설팅업체를 설립한 뒤 중개수수료와 별도로 컨설팅용역대금 등의 명목으로 대가를 수수하기로 약정했더라도 중개행위를 초과하는 다른 용역제공이 없는 이상 컨설팅용역계약은 공인중개사법을 위반해 무효라고 했다. (대법원 2016. 6. 23 판결 2016다206505 판결) 따라서 중개행위를 초과하는 실제 컨설팅 행위를 하여야 한다. 그 방법은 변호사, 세무사, 법무사와 협력해 관련 정보를 제공하는 것도 좋은 방법일 것이다.

부동산 컨설팅을 고객에게 제공한 것을 근거로 컨설팅 수수료 내지 컨설팅 서비스비를 받으려면 어느 정도의 서비스를 제공해야 하는가?상식적으로 부동산 컨설팅 계약서를 작성한 사실만으로 수수료 한도가 없는 부동산 컨설팅 용역비를 모두 받기는 어려울 것이다. 뿐만 아니라 부동산 컨설팅 계약서를 작성하고 컨설팅 업체가 부동산 선택 등을 비롯한 많은 노력과 전문지식을 동원해 고객을 만족시켰다면 그런 계약이 밖으로 공개될 일도 없고 문제도 되지 않을 것이다.

상가건설 분양사례(절차)

1. swot 분석 및 소결론가. 강점이나 약점 등. 기회 요인 및 우려 요인 2. 개발 Concept 설정 가격. 유치 가능 업종의 개념 설정이나. 경쟁 구조 분석이다. 계획 대상지 개발 환경 분석이다. 유치 가능 업종 선정마. 유치 가능 업종별 타당성 검토 3. 개발계획 및 설계가. 시설규모 산정 – 잠재고객 인원 사정 – 이용인구 추천 – 유치시설별 개발수요 산정 – 개발수요 분석 및 규모 산정 나. 건축계획-최유효공간사용계획-동선계획-유치업종배치계획
2. 4. 경제성(수익) 애널리스트. 투자분석-운영손익분석-자금수지분석 수입보증금임대료, 관리비와 지출-수익성분석 현금흐름분석-요구임대료수준분석나. 임대운영전략 수립 – 분양 및 임대전략 – 홍보미 광고전략
3. 5. 결론과 요약 첫째, 용역계획서 둘째, 컨설팅보고서 작성(향후 미래가치분석과 수지분석이 반드시 필요) 셋째, 용역비 수수료(세금계산서 발행시 경매컨설팅에서만 필요경비로 인정되고 양도소득세 필요경비로 인정되지 않음)
4. 감사합니다。
5. [출처] 부동산 중개 수수료와 부동산 컨설팅 수수료를 제대로 받는 방법 | 작성자 당신의 성공 부동산